Martin Loosli, responsable de la Gestion des produits Bilans et flux monétaires à La Banque cantonale de Zurich (BCZ), prend position sur ces questions importantes.

Monsieur Loosli, nous vivons actuellement une situation extraordinaire avec des taux d'intérêt qui sont en partie négatifs. Qu'est-ce que cela signifie pour les non-initiés?

Le marché de l'argent est submergé par les francs suisses. Cet afflux entraîne un phénomène pour ainsi dire inimaginable jusqu'ici: une partie considérable des taux d'intérêt suisses à court terme ont un rendement négatif. Parmi les investisseurs, beaucoup sont prêts à accepter des intérêts négatifs car il leur faudrait s'attendre à des pertes plus importantes avec d'autres placements. Cela ne veut pas dire que les banques suisses peuvent se refinancer gratuitement ou même avec profit.

Les taux d'intérêt resteront-ils aussi bas ces prochains 12 mois?

Pour l'instant, l'incertitude qui règne sur les marchés financiers ne permet pas de faire des prévisions fiables à propos des taux d'intérêt. De manière générale, nous ne partons cependant pas de l'hypothèse de fortes hausses des taux d'intérêt ces prochains mois. Nous ne nous attendons pas à une intervention de la BNS en matière de taux d'intérêt avant le deuxième semestre 2012. En raison de l'incertitude ambiante aussi, les taux d'intérêt pour des durées plus longues ne devraient évoluer que de façon très modérée durant l'année.

Comment les clients ou plus précisément toutes les personnes qui ont acheté une maison et qui ont déjà contracté des hypothèques peuvent-ils profiter de ces taux extraordinairement bas?

Tous ceux qui possèdent leur propre toit et qui concluent une hypothèque à taux fixe en ces périodes de faiblesse des taux pourront profiter de ces taux bas des années durant, en fonction de la durée de leur emprunt. En raison des faibles taux d'intérêt et de la sécurité qui en résulte pour leur budget, les hypothèques à taux fixe de la BCZ conclues pour des durées moyennes ou même pour de longues durées, sont actuellement particulièrement intéressantes. Considération faite des taux d'intérêt extrêmement faibles sur le marché des capitaux, conclure une hypothèque adossée au Libor de la BCZ - pour effectuer une partie du financement - peut être une solution intéressante pour les clients qui possèdent un goût du risque approprié. Avec cette solution, en effet, il faut surveiller du coin de l'oeil l'évolution des taux d'intérêt. Une autre possibilité consiste à conclure une hypothèque adossée au libor avec garantie des taux pour limiter le risque inhérent à l'évolution des taux.

Vous parlez d'une partie du montant. De quelle ampleur une hypothèque Libor de la BCZ est-elle judicieuse, à condition bien sûr que le client possède la tolérance au risque adéquate? Jusqu'à 50 % du financement, par exemple?

Les taux d'intérêt sur le marché de l'argent sont actuellement à un niveau extrêmement bas. C'est avec cette situation en fond de tableau que les hypothèques Libor constituent un produit hypothécaire intéressant pour tous les clients qui ont du flair en matière d'opérations sur le marché de l'argent et qui disposent de certaines réserves financières. Il faut toutefois garder un oeil sur l'évolution des taux pour pouvoir changer au bon moment pour un poduit à taux fixe si besoin est. En matière de financement classique de maison, il est recommandé de privilégier les solutions qui ne font pas courir de risque. C'est la raison pour laquelle les hypothèques adossées au libor ne devraient pas représenter plus de 30 % du financement. A condition, dans tous les cas, que le client dispose d'un certain flair pour les marchés financiers et de ressources financières.

Quelle est l'importance de la part représentée par les hypothèques Libor à la BCZ?

La demande en matière d'hypothèques Libor a constamment augmenté depuis la crise financière de 2008. La nouvelle baisse des taux qui a eu lieu récemment a renforcé cette tendance. Dans le domaine des nouvelles affaires, la demande dépasse celle d'hypothèques à taux fixe. La part que représentent les hypothèques Libor dans le portefeuille des prêts accordés par la BCZ se situe à l'heure actuelle entre 10 et 20 %.

La plupart des propriétaires de maisons ont conclu des hypothèques à taux fixe. Peuvent-ils maintenant passer d'une hypothèque à taux fixe à une autre plus avantageuse?

Fondamentalement, les hypothèques à taux fixe de la BCZ peuvent être remboursées en tout temps en acquittant une prime de remboursement anticipé. Il est possible de reporter cette prime sur un financement ultérieur. Normalement, il ne vaut pas la peine de procéder ainsi. La solution de rechange consiste pour les personnes qui sont propriétaires de leur logement et qui ont une hapothèque à taux fixe en cours de profiter des taux bas en s'assurant dès maintenant des conditions avantageuses pour leur refinancement ultérieur. Le taux d'intérêt futur peut être fixé jusqu'à 24 mois à l'avance, au maximum.

Quelle devrait être le montant de la dette grevant la maison familiale pour que le financement soit sain et solide? Est-il judicieux de conclure une hypothèque aussi élevée que possible?

Pour que la charge que représentent les intérêts hypothécaires à acquitter ne soit pas trop élevée, le futur propriétaire de logis familial devrait pouvoir financer au moins 20 % du prix d'achat par un apport personnel. Les nantissements de plus de 80 % de la valeur marchande déterminée par la BCZ ne sont pas possibles. Le taux de nantissement moyen à la BCZ est inférieur à 70 %. Il faut noter aussi que la BCZ est très restrictive dans ses évaluations de valeur marchande, car elle tient compte, précisément, des phénomènes de surchauffe qui s'observent sur le marché immobilier en Suisse. Il n'est donc pas rare que la valeur marchande déterminée par la banque soit inférieure au prix d'achat d'un bien. C'est l'estimation de la valeur marchande effectuée par la BCZ qui sert de base au nantissement hypothécaire et non le prix d'achat.

Est-on très sévère en pratique?

Comme la plupart de ses concurrents, la BCZ n'a pas assoupli ses règles d'octroi des crédits ces dernières années. C'est ainsi que l'on continue d'effectuer les calculs permettant de déterminer si la charge est supportable en utilisant comme par le pasé un taux d'intérêt moyen à long terme de 5 % (sans l'amortissement). Nous n'avons pas non plus l'intention d'adapter ce taux moyen. Cela veut dire que les coûts qui résultent du calcul de détermination de la charge supportable ne doivent pas représenter plus d'un tiers du revenu.

Quelles règles applique-t-on aujourd'hui en matière d'amortissement?

En cas de solvabilité irréprochable du débiteur et d'accès normal du bien au marché, la part de l'hypothèque qui doit être amortie en 15 à 20 ans (amortissement obligatoire) va jusqu'à 65 % du montant ayant servi de base au nantissement (valeur marchande).

L'amortissement peut être direct ou indirect. Tandis qu'avec l'hypothèque prévoyant un amortissement direct, les amortissements entraînent directement la réduction de la dette, avec l'amortissement indirect, un compte d'épargne gagé est ouvert en faveur de la banque. En règle générale, cette opération s'effectue sous la forme d'un compte de prévoyance lié relevant du 3e pilier de sorte que le débiteur bénéficie d'avantages fiscaux. Lorsque l'âge de la retraite est atteint, l'avoir d'épargne est utilisé pour amortir directement l'hypothèque.

Grâce à la faiblesse record des taux hypothécaires à l'heure actuelle, les coûts d'acquisition effectifs sont souvent nettement inférieurs à ceux résultant d'un calcul classique du montant de la charge supportable. Ces «économies» devraient être utilisées pour réaliser rapidement un nantissement plus faible et donc une charge plus supportable à long terme. De la sorte, le débiteur est aussi en mesure de supporter des phases de taux élevés sans devoir trop se restreindre.

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