La forte demande de logements influence les prix : mais qu’en est-il du pouvoir d’achat ? Pour le mesurer, les règles de base qui s’appliquent au financement hypothécaire calculent les charges immobilières et financières du propriétaire qui ne devraient pas dépasser 30% de son revenu brut. En même temps, le « loyer du propriétaire » devrait tenir compte du coût du capital investi WACC (weighted average cost of capital) qui inclut les fonds propres et les fonds étrangers.


La région de La Côte présente un territoire avec des fluctuations dans les trois segments de l’immobilier qui illustre bien la problématique actuelle de bulle immobilière. Pour analyser les prix des logements et comprendre les éléments qui peuvent former une bulle, le prix moyen par segment génère un coût d’investissement équivalent à un « revenu probable » ou « revenu nécessaire » pour le supporter en tant que charge.
Ce revenu est comparé au « revenu requis » par les banques qui calcule la charge du propriétaire avec un taux de 5%. Par ailleurs les banques requièrent 20% des fonds propres et un revenu pour lequel les charges du propriétaire, calculées comme précédemment, ne peuvent pas dépasser le 30% du revenu brut de l’emprunteur.



Le tableau qui suit montre bien comment ldurant la dernière décennie, les taux d’intérêts bas ont influencé la distorsion entre les deux calculs. Les prix des 3 segments immobiliers sur La Côte montrent une situation qu’on observe autour de l’Arc lémanique dans des proportions équivalentes.

La moyenne du taux hypothécaire de référence de 2001 à 2011 est de 3.38% ce qui a permis à des nombreux ménages de devenir propriétaires. Mais si les revenus requis en 2001 correspondaient à peu près au coût du capital, ce n’est plus le cas depuis 2005. Le coût de l’investissement avec un taux hypothécaire moyen de 3.167% montre que le revenu requis devrait être d’environ 30% supérieur. Mais avec des taux hypothécaires qui ont encore baissé, cet écart a passé à 36% en 2010 ! Que feront alors les nouveaux propriétaires qui avaient un revenu d’environ CHF 95’000 en 2001 pour un appartement de 5 pièces et qui devront avoir environ CHF 173'000 en 2010 ? (revenus requis avec un taux de 5%). C’est là qu’on observera les effets de la bulle immobilière quand elle éclatera.

Pour mesurer l’effort du futur propriétaire, en 2001 l’appartement familial de 5 pièces représentait environ 6 revenus annuels alors qu’en 2010 il faudrait plus de 8 revenus annuels pour son acquisition. Comparé à celui des pays qui nous entourent, cet effort représente quasiment le double. Il augmentera avec la hausse du taux hypothécaire à 9 voir 10 revenus annuels.

L’habitat groupé, devenu bien plus cher, ne semble plus accessible aux revenus moyens : de CHF 124'000 requis en 2001, il faudrait compter désormais avec plus de CHF 234'000. De plus, l’espace urbain périphérique dans lequel il s’est fortement développé, pourrait constituer à terme une nouvelle friche immobilière avec des infrastructures qui ne correspondent plus aux besoins des habitants. On reviendra alors aux classes de situation pour la valeur du terrain et on admettra qu’une valeur de 50% par rapport à la valeur intrinsèque fut une exagération du prix foncier qu’on attribuera aux années 2010. Mais auparavant, on aurait divisé le prix du terrain villa par deux en tenant compte d’une densité qui est la moitié de l’habitat groupé, ce qui démontrerait les excès du prix du foncier…

Droits d'auteur: ASSIMINA WALTHER, ARCHITECTE EPFL / SIA / EXPERT IMMOBILIER - MEMBRE DU COLLÈGE SUISSE DES EXPERTS ARCHITECTES 60. Reproduction autorisée avec l'accord de l'auteur.

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