Petit rappel sur la manière dont s’estompe la différence entre le loyer du locataire et celui du propriétaire: Durant les années 1980 et 1990, la courbe ascendante du loyer du locataire rencontrait la courbe descendante des charges du nouveau propriétaire dans un laps de temps entre 5 et 10 ans : après une décennie, le propriétaire du logement avait un loyer plus bas que le locataire qui payait plus en fonction de l’inflation et du taux hypothécaire (courbes ascendantes). C’est ainsi que des nombreux locataires sont devenus propriétaires avec des taux d’intérêts autour de 5%. Leur « loyer » comportait le paiement des intérêts hypothécaires, des charges immobilières et un amortissement du capital.
La crise immobilière qui a suivi durant les années 1990 – 2000 a fait grimper les taux d’intérêts à presque 9% en 1992-1993 et les taux de vacance du logement à 2.7% en 1997 (marché en équilibre : taux de vacance du logement à 1.5%). Les charges des nouveaux propriétaires ont augmentés beaucoup plus vite que celles des locataires. C’est dans la périphérie urbaine que les propriétaires ont vendu à perte, les loyers ont baissés … et le logement vide a affecté l’activité commerciale. Dès 1991, l’attractivité perdue de la périphérie urbaine n’était pas incitative à l’étalement urbain!
Le grand changement au milieu des années 1990 est la demande pour les appartements en PPE au détriment des appartements en location. Cette demande est encore plus forte pour l’habitat groupé et visible dans l’espace interurbain et plus particulièrement autour de l’Arc lémanique : c’est le logement groupé (villa jumelle, contiguë, mitoyenne) qui se développe fortement et les appartements en propriété pour la classe moyenne. L’instrument pour cette urbanisation rapide est par excellence le Plan de Quartier (PQ) ou le Plan Partiel d’Affectation (PPA). Dans toutes les communes du territoire lémanique, ces plans étaient approuvés, en partie, dès le milieu des années 1980 mais la valorisation s’est reportée à cause de la crise immobilière quelques 10 années plus tard avec un changement significatif : la majorité des immeubles qui se sont construits sont en PPE sans avoir intégré une prévision – une réserve pour du logement locatif. Les taux de vacance des années de crise ont fait basculer le marché vers la sécurité de la propriété du logement et du paiement du service de la dette par l’occupant-propriétaire.
Cette urbanisation à basse densité contribuera à un développement étalé et, pour certains quartiers, sans liaison organique avec le centre ville (sur le plan des infrastructures). Après la crise immobilière de 1991-93, avec l’absorption des excès, les villas individuelles construites au milieu des années 1995, dans les petites communes proches des villes (aujourd’hui dans l’agglomération urbaine), avaient encore une valeur de terrain qui ne dépassait pas 35% de la valeur intrinsèque.
Pour les prix du terrain, on peut considérer que les revenus moyens avaient encore une offre suffisante dans les classes de situation 4 et 5 (selon Naegeli /Wenger). Après la résorption des logements vides, en 1999 – 2000 les prix du logement commencent un uptrend et le taux de logements vacants redescend à 1.6% en 2003, ce qui ne c’était pas été vu depuis 1994. Ce taux représente 33'000 logements vides et on considère qu’il n’y a pas de pénurie (équilibre : taux de vacance au dessus de 1.5%). Mais les sites périphériques représentent toujours un risque de vacance plus important que les centres malgré la demande du marché.
En 2001, Wuest & Partner évalue le loyer médian en Suisse pour les petits appartements à CHF 1'220 / mois et pour les appartements moyens CHF 1'830 / mois avec un taux de nouveau logement mis en location qui descend à moins de 4% par rapport au total des logements mis en location. Le prix du logement moyen (3 à 4.5 pièces) se situe selon Wuest & Partner à environ CHF 455'000 (moyenne en Suisse). La carte de prix à la location indique que la majorité des communes de l’Arc lémanique a des loyers entre CHF 170 et 210/m2 alors que la région de Nyon dépasse CHF 210/m2. Globalement, l’offre et la demande du marché s’équilibrent et correspondent aux revenus librement disponibles. Le taux de vacance du logement est de 1% !...
Durant cette période, le logement groupé se développe avec un rythme soutenu dans les nouvelles promotions. Par exemple sur La Côte, à la fin de 2001- début 2002, il représente presque 30% de l’ensemble du marché et il domine dans le marché primaire (habitat neuf). A titre indicatif, les prix moyens pour la villa mitoyenne / jumelle/ contiguë de 5.5 pièces de 176 m2 est aux environs de CHF 746'000 (CHF 4'340 /m2) alors que l’appartement en PPE de 5 pièces 136 m2 se situe proche de CHF 572'000 (CHF 4'200 /m2) : la villa individuelle de 8 pièces, de 226 m2 est aux environ de CHF 1’150'000 (CHF 5'050 /m2).
Par la suite, l’évolution des prix en quatre ans révèlent une forte progression : sur La Côte, début 2005, la villa mitoyenne / jumelle/ contiguë de 5.5 pièces est légèrement plus grande avec 181 m2 est aux environs de CHF 939'000 (CHF 5’410/m2), son prix moyen est très proche du million ! La différence est que l’appartement en PPE de 5 pièces de 153 m2 (plus petit) se situe aux environs de CHF 749'000 (CHF 5'080 /m2) ce qui correspondait 4 ans auparavant (à peu près) au prix d’une villa contiguë / mitoyenne. La villa individuelle est légèrement plus grande avec 234 m2 pour 6.5 pièces et son prix avoisine les CHF 1'309'000 (CHF 6’370 /m2), la progression des prix montre que la valeur du terrain augmente fortement et bien au-delà d’une part de 35% dans la valeur intrinsèque.
Les exemples chiffrés sur La Côte révèlent la situation vécue autour de l’Arc lémanique par des nombreux futurs acquéreurs : au début des années 2000, le ménage qui planifie d’acheter un habitat groupé ou un appartement en PPE, se trouve après quelques années confronté à une telle hausse des prix qu’il n’a plus que le choix d’un logement en propriété (appartement) pour un budget équivalent. L’autre option est de s’éloigner de l’Arc lémanique et devenir pendulaire tant en ce qui concerne le travail que les activités. Dans ce cas, l’étalement urbain est une conséquence de la hausse des prix.
Droits d'auteur: ASSIMINA WALTHER, ARCHITECTE EPFL / SIA / EXPERT IMMOBILIER - MEMBRE DU COLLÈGE SUISSE DES EXPERTS ARCHITECTES 60. Reproduction autorisée avec l'accord de l'auteur.
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